目前，为全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入落实习近平总书记视察江苏重要讲话指示精神，聚焦物业领域问题，结合实际，制定《188体育进一步加强全区社区物业管理工作的意见（试行）》。现针对本意见做如下解读：
一、188体育《意见》的制定背景
根据《188体育进一步完善行政规范性文件制定程序和监督管理的通知》（海依行办发〔2020〕4号）要求，原《188体育进一步加强全市物业管理工作的意见》已于2021年4月废止。在结合《南通市住宅物业管理条例》、住建部等十部门《188体育加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）和《民法典》等最新政策要求的基础上，我局研究起草本意见，作为全区物业管理规范性文件，也是全区物业管理政策的总纲领。
二、意见实施的工作目标
2020年5月出台的《南通市住宅物业管理条例》第五条规定，街道办事处（镇人民政府）具体负责落实物业管理工作的指导、协调和监督，社区居（村）委会应当协助街道（镇人民政府）做好物业管理方面的相关工作。本意见在引用该条例的基础上，并结合住建部等十部门《188体育加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）文件，进一步明确和阐述，落实街道属地管理责任，推动城市管理服务下沉。推进物业服务管理重心下移街道（镇人民政府）、社区，街道（镇人民政府）要建立健全居住社区综合治理工作制度，明确工作目标，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题。社区居（村）委会应当在日常物管工作中协助街道（镇人民政府）做好物业管理方面的相关工作，实现物业管理的网格化，充分发挥社区党建的引领作用，将物业管理与网格化管理有机结合起来，以网格化的长效机制推进物业管理，推动物业服务融入基层社区治理。
同时，根据《南通市住宅物业管理条例》的规定，明确区住房和城乡建设局的相关职能，作为物业行业主管部门，进行行业监督，对全区物业服务企业进行统一监管和业务指导，比如日常物管工作中涉及的政策制定和解读。另外，各相关职能部门，如公安、价格、规划、城市管理等有关职能部门，依照各自职能，依法及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、违规装修、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。
这样，才能有效发挥属地政府、职能部门、社区基层组织的作用，全面推进社区物业管理工作，最终实现“属地负责、行业监督、部门联动”的工作目标。
三、住宅小区的管理模式
住宅小区的房屋按性质分类可分为商品房住宅小区、拆迁安置和老小区三种。新建商品房住宅小区全面推行市场化物业服务，其往往通过开发建设单位选聘物业服务企业的方式落实物业服务。在业主委员会成立前，由开发建设单位通过招标或协议两种方式选聘物业服务企业的，统称为前期物业服务。小区成立业主委员会，实行自治以后，依法自主选聘物业服务企业的，新物业服务企业不再属于前期物业服务企业。拆迁安置小区、老小区实行街道（镇人民政府）属地化管理，由街道（镇人民政府）落实基础性物业管理，公共基础设施维护。以上三类小区，虽在管理模式上存在一定差别，但在日常物业管理工作的指导、监督、协调层面，根据《南通市住宅物业管理条例》的规定，由街道（镇人民政府）具体负责，社区居（村）委会予以协助、配合。
四、188体育意见工作举措部分的解读
（1）188体育建立联席会议制度。根据物业管理工作的现状和物业服务中容易出现的矛盾纠纷的特点，需要建立一个社区联动、齐抓共管、能够及时弥补法律缺陷的新机制。物业管理联席会议主要由物业管理领导小组召集，由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、价格等部门参加。联席会议的主要职责为：研究部署全区住宅物业服务业发展的重大事项，协调部门之间关系，及时处理重大矛盾纠纷，协调开展联合执法、集中整治。联席会议确定的事项，交由相关单位具体落实。
（2）188体育完善物业配套设施建设。开发建设单位应严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设。新建住宅项目应按照不低于项目地上地下总建筑面积的4‰，且不少于100平方米的标准，无偿提供物业服务用房。这里所指的物业服务用房区别于日常所说的社区用房。物业服务用房所有权属于全体业主共有，供物业服务企业日常办公使用。社区用房是社区居民休闲娱乐以及寻求公共服务的地方，由各社区使用和管理。
（3）188体育物业服务行业监管。根据新修订的《中华人民共和国行政处罚法》，强化各部门之间、部门和街道之间联合检查、联合执法的工作协调，压实街道的属地监管职责，积极推动各种执法力量进小区、进企业。针对各物业服务企业的服务问题，通过对物业服务企业守信激励和失信惩戒，建立信用评价体系。同时，要落实物业服务企业主体责任，针对物业服务企业管理的物业小区，相关部门定期检查物业服务信息公开公示，并对物业服务规范与质量列入考核，形成“红黑榜”。通过以上措施，引导企业加强行业自律、诚信经营，营造诚实守信、优胜劣汰的市场环境，确保全区物业服务行业健康有序发展。
（4）188体育物业服务履约保证金制度。为了规范物业管理活动，加强对物业服务企业的监管，维护业主的合法权益，促进物业服务市场规范、有序发展，进行制定本制度。所谓物业服务履约保证金，是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位所选聘并签订书面《前期物业服务合同》的物业服务企业向物业主管部门交纳一定数量的费用，用于防止前期物业服务企业非正常撤出后遗留问题的处理。其标准在本意见中进行了规定，具体为：项目规划总建筑面积在10万平方米以下的每平方米0.8元，10万平方米以上的每增加1万平方米增加0.5万元。
（5）188体育加强前期物业企业承接查验制度。物业承接查验是物业管理的基础工作。目前，在物业管理过程中，老百姓反映强烈的质量缺陷、配套设施不完善等热点问题，多数是在开发建设阶段遗留下来的。因此，前期物业服务企业承接物业时，应当对物业服务区域内物业服务用房和物业共有部位、共用设施设备等数量和质量进行查验，通过查验及时发现问题，并将问题反映给开发建设单位进行整改。
（6）188体育完善物业服务企业退出机制。在物业服务市场中，特别是中低端的市场，物业服务企业成本压力和业主消费不成熟的对立矛盾，逐渐演变成物业行业的恶性循环问题。物业服务企业在无法承受以上困扰时，往往选择中途退出或终止物业服务。项目退出机制的建立和完善，从业主立场考虑,秉持对业主负责任，避免业主面临物管“真空”蒙受重大生活不便和经济损失来加以保障。物业服务企业退出所在项目的，应当遵循以下流程：物业服务企业应当在合同期满三个月前，书面向区物业行政主管部门和街道（镇人民政府）报告，并向业主公示其退出事宜。住宅小区物业所属街道（镇人民政府）负责制订住宅小区物业服务企业退出时应急预案，指导社区居（村）民委员会对本辖区内物业服务企业退出项目的具体应急管理工作，及时协调解决开发建设单位、业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业在退出物业项目管理阶段出现的问题。以上为简要解读，详细退出流程可参考《海门市物业服务企业退出项目管理办法》（海政规〔2017〕4号）文件。
（7）188体育提升业主自治能力。“业主自治力问题”终究源于“业主”与“物业服务企业”之间的利益纠纷矛盾。“提升业主自治力”终究要回答一个问题：体现业主的利益，从根本上实现物业管理的目的。所谓业主自治是某一自然形成的物业管理区域内的住宅小区，全体业主基于建筑物区分所有权，依据有关法律法规的规定和民主协商原则，建立业主自治组织(业主委员会)、确立管理的规范、程序和原则，自主负责本区域内的一切公共事务的治理模式。业主大会的成立需要遵循以下规则：物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%以上时，建设单位应当按照物业所在地的街道（镇人民政府）的要求，报送筹备首次业主大会会议所需的资料。符合成立业主大会条件的，街道（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上业主公开联名书面申请后，指导、监督业主大会和业主委员会的召开与成立，把好业主委员会选举程序关和人选关。同时，社区居（村）委会做好协助工作。在选举过程中，尽可能优化业主委员会人员配置，鼓励符合条件的小区内共产党员通过选举加入所属小区的业主委员会，提高业主委员会成员中党员比例，促进业主委员会“健康”“长久”的发展。
（8）188体育规范物业服务收费机制。物管作为一个新兴的服务性行业，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物管在其发展中遇到的最突出的问题就是物业服务收费问题。物管作为企业的经营行为，为业主提供物业服务而发生了成本,当然希望获得合法的利润，而关键问题是要质价相符。为规范物业服务的收费，需要从以下两部分着手。一是健全物业服务收费的定价原则、定价方式和价格构成，根据不同的消费群体，提供不同等级的物业服务，测算不同服务内容、服务质量、服务档次的物业服务收费指导价格。区发改委和区住建部门，在会同制定具体的物业服务收费时，要做到科学、合理，“质价相符”。准确地把握收费的价格标准或指导价格的有效性和可行度，从而形成良性有序的物业服务收费机制。二是加强行业自律，建立健全规范行业价格行为的约束机制，自觉接受政府、业主和行业组织的监督。坚决纠正乱收费、少服务的违反合同约定的行为，建立和完善“分类分级，质价相符”的物业服务收费机制，维护广大业主的合法权益，规范物管服务收费。对违反规定的收费行为，市场监管部门依法及时进行查处。三是建立明确的物业服务合同制度。物业服务合同，是物管企业与业主对房屋及其配套设施设备及相关场地实施维护和管理的协议，是参与物业服务活动的双方所享有的权利和履行义务的基本依据。《物业管理条例》明确规定业主委员会应与业主大会选聘的物管企业订立书面的物业服务合同，对物管事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的管理与使用、违约责任等内容进行约定。物管企业应按物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主应按物业服务合同的约定履行缴纳物业服务费用;当事人双方违反物业服务合同的，应承担相应的法律责任。如没有合同约定，物管企业和业主双方的权利和利益都得不到有效保护，政府的监管工作也会失去最基本的依据，虚假的服务承诺、随意的乱收费或不交费现象就不可能得到有效杜绝。因此，建立物业服务合同管理制度，是减少物业服务与收费纠纷、规范物管市场运行的重要内容。
（9）强化物业管理工作考评。对小区物业服务企业（含商品房、安置房、老旧小区）的考核由区镇（街道）负责，每月考核一次，考核结果汇总后报区物业管理领导小组办公室。区物业管理领导小组办公室每季度在街道（镇人民政府）考核基础上抽查或有针对性的考评小区，全年形成全覆盖。针对考评结果，后续将作为区政府考核街道（镇人民政府）物业管理工作的依据之一，同时，作为各物业服务企业创优达标评比的依据。区镇（街道）要将社区物业管理工作作为重点工作，纳入年度目标管理考核。区物业管理领导小组从组织机构、规章制度、管理实效三方面每季度对区镇（街道）进行考核，考核结果与年终绩效考核挂钩。
五、188体育意见中工作职责部分的解读
物业管理工作错综复杂，涉及方方面面，不同的物业管理问题的监管涉及不同的职能部门。根据《南通市住宅物业管理条例》第五条规定，市、县级物业管理主管部门负责物业管理活动的统一监督管理工作。公安、价格、规划、环境保护、城市管理、卫生健康、应急管理、市场监督管理、人民防空、燃气管理、供排水管理等有关部门按照各自职责，建立物业投诉处理等制度，会同物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）在物业管理区域内公示相关职责事项和联系方式，依法做好物业管理的相关工作。街道办事处（镇人民政府）具体负责物业管理工作的指导、协调和监督。社区居（村）民委员会应当协助街道办事处（镇人民政府）做好物业管理的相关工作。遵循该条例，本意见针对各部门职能进行细分列举。
总之，从当前物业管理中存在的问题分析，各相关职能部门要高度重视物业管理，提升物业管理水平对策、创新物业管理思路、加强社区网格化管理、鼓励成立业主委员会、建立行业信誉评价机制、建立物业市场规则等，通过一系列物业管理的变革和创新，更好地发挥物业管理的社会功能，创新物业管理的方式，督促提高物业服务水平，满足人民对美好生活的需要。